ΠΡΟΣΩΠΟ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ.
( οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων)
Γενικά: Για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο θα πρέπει, α) να έχει
κανονικά ή κατά παρέκκλιση το ελάχιστο εμβαδό που ορίζει ο νόμος και β) να έχει
το ελάχιστο μήκος προσώπου που ορίζει ο νόμος,
που εφάπτεται με ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ
ΧΩΡΟ, Ή ΜΕ ΧΩΡΟ ΠΟΥ ΕΧΕΙ ΤΕΘΕΙ ΣΕ ΚΟΙΝΗ ΧΡΗΣΗ.
Όσα οικόπεδα διαμορφώθηκαν με
κατατμήσεις γης, μετά τον Απρίλιο του 1985, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε
κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 12μ., και αν η κατάτμηση έγινε μετά τον Νοέμβριο του 2011,θα πρέπει να έχουν
πρόσωπο, 10- 15μ..
Για τα προϋφιστάμενα του Απριλίου
1985 οικόπεδα, για να καταστούν ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΑ,
υπήρχε η δυνατότητα, ο ιδιοκτήτης να παραχωρήσει στο Δήμο, εις ΚΟΙΝΗ ΧΡΗΣΗ, λωρίδα γης ελάχιστου
πλάτους 4μ.. Η δυνατότητα αυτή καταργήθηκε ως αντισυνταγματική, με την με αριθ.
1828/2008 απόφαση της ολομέλειας του Συμβουλίου Επικρατείας (Σ.τ.Ε). Με το π.δ. 4-11-2011, ΦΕΚ 289, όσες
παραχωρήσεις έγινα μέχρι την έναρξη ισχύος του διατάγματος αυτού, θεωρούνται
νόμιμες, και τα οικόπεδα από τα οποία έγιναν οι παραχωρήσεις θεωρούνται
οικοδομήσιμα.
Επειδή οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν
αναδρομική ισχύ, όλα τα οικόπεδα τα οποία
προήλθαν από τεμαχισμό γηπέδων,
ανεξάρτητα χρόνου τεμαχισμού, και οι ιδιοκτήτες τους αμέλησαν ή δεν υποχρεούντα
να παραχωρήσουν λωρίδα γης εις κοινή χρήση, θεωρούνται εφεξής μη οικοδομήσιμα. Πρακτικά,
ο μόνος νόμιμος τρόπος, για να καταστούν οικοδομήσιμα, είναι η εκπόνηση εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδίου.
Η αρμοδιότητα αυτή ανατέθηκε στους Δήμους, οι οποίοι δεν έχουν την απαιτούμενη στελεχιακή
υποδομή και τα οικονομικά μέσα, για να αντεπεξέλθουν στις νέες τους
αρμοδιότητες.
Το πρόβλημα επιτείνεται από το
γεγονός ότι, οι φορείς εφαρμογής των πολεοδομικών ρυθμίσεων ( γραφεία
πολεοδομίας, πολιτικοί μηχανικοί), ποτέ δεν χρειάστηκε να προβληματιστούν για την ερμηνεία πολεοδομικών διατάξεων, όπως είναι
και το περιεχόμενο του όρου ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΣ
ΧΩΡΟΣ, ΠΟΥ ΟΡΘΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ, ΘΑ ΕΛΥΝΕ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑΣ.
ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΣ ΧΩΡΟΣ:
1: Ο όρος κοινόχρηστος χώρος,
δεσπόζει στις πολεοδομικές ρυθμίσεις. Δια
των κοινοχρήστων χώρων
επιδιώκεται η ΠΡΟΑΣΠΙΣΗ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΚΑΙ
ΟΧΙ ΤΟΥ ΙΔΙΩΤΙΚΟΥ ΣΥΜΦΕΡΟΝΤΟΣ. Το υποκείμενο αναφοράς του συνταγματικού και κοινού νομοθέτη και του ΣτΕ, είναι
το κοινωνικό σύνολο και όχι
ο ΕΝΑΣ ΙΔΙΩΤΗΣ.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας στο
σκεπτικό της απόφασης του, αναφέρεται ρητά στο άρθρο 1 του ν.δ 17.7-18-8 , 1923 ( ΦΕΚ Α’ 228) στο οποίο αναφέρεται ‘’Πάσα πόλις και κώμη του κράτους δέον να
διαρρυθμίζονται και να αναπτύσσονται, βάσει ορισμένου εγκεκριμένου σχεδίου,
εξασφαλίζοντας την θεραπεία των προβλεπομένων αυτής αναγκών κατά τους όρους της
υγιεινής, της ασφάλειας, της οικονομίας και της αισθητικής’’, ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ
ΚΟΙΝΩΝΙΚΑ ΚΑΙ ΟΧΙ ΑΤΟΜΙΚΑ ΑΓΑΘΑ
2: Ο
Ν.1577/1985, ΓΟΚ, ΟΠΩΣ
ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΑΠΟ ΤΟΝ Ν.2831/9-13-06/2000 ρητά αναφέρει
2.1: Άρθρο 2, παρ.2:. Κοινόχρηστος
χώρος είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόμενοι
για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, όπως είναι και τα ‘’δημόσια δάση και οι
δημόσιες δασικές εκτάσεις’’., που βρίσκονται μέσα στα νομοθετημένα (νομαρχιακή
απόφαση) όρια του οικισμού. Οι νησίδες αυτές υπάγονται στο ίδιο νομικό καθεστώς που υπάγονται και τα
άλση.
Κατά κανόνα οι εκτάσεις γης που
εγκλείονται μέσα στα όρια του οικισμού και τηρούν τις προϋποθέσεις του νόμου, ΕΙΝΑΙ
ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΕΣ και εκφεύγουν των αρμοδιοτήτων των δασικών αρχών. Κατά
ΠΑΡΕΚΚΛΙΣΗ άλση,
δασικές εκτάσεις και δάση που βρίσκονται μέσα στα όρια του ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΑ και η διαχείριση τους υπάγεται στις δασικές αρχές.
2.2: Παρ. 11: Πρόσωπο οικοπέδου ή
γηπέδου είναι το όριο του προς τον κοινόχρηστο χώρο. Αξιοσημείωτο είναι ότι ο
ΓΟΚ δεν απαιτεί πρόσβαση του οικοπέδου σε δημόσιο δρόμο ( δρόμος εις κοινή
χρήση)
2.3: Τα οικόπεδα οριοθετούνται με
ΣΤΑΘΕΡΟΥΣ ΟΡΙΟΔΕΙΚΤΕΣ ή με περίφραξη. Επιτρέπεται η περίφραξη ….. των μη αρτίων
και μη οικοδομήσιμων οικοπέδων, που βρίσκονται σε εντός σχεδίου περιοχές.
2.4: Άρθρο 28/3: Tα άρθρα 2,3,4,5….. και18 ισχύουν και σε οικισμούς
χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.
2.5: Δρόμος είναι η κοινόχρηστες εκτάσεις που εξυπηρετούν κυρίως τις ανάγκες της
κυκλοφορίας. Σαφέστατα προκύπτει ότι οι δρόμοι είναι ΜΟΝΟ ΕΝΑΣ από τους κοινόχρηστους χώρους, και δεν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των δύο όρων.
2.6: Υποβοηθητικό της διάκρισης
μεταξύ κοινόχρηστου χώρου και δρόμου είναι η διάταξης του άρθρου 10, παρ. 2: ‘’Αν
ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλλεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από
οικοδομικό τετράγωνο, και επικοινωνεί με άλλο κοινόχρηστο χώρο (π.χ δρόμο), ΜΕ ΔΙΟΔΟ, για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των
κτιρίων που βλέπουν σε αυτόν (κοινόχρηστο χώρο), λαμβάνεται το πλάτος της διόδου…
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ: δεν παραμένει, κατά την ταπεινή μας
άποψη, καμιά αμφιβολία ότι, οι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι χώροι, όμως οι
κοινόχρηστοι χώροι δεν ταυτίζονται με τους δρόμους. Κατά συνέπεια οικόπεδα που
έχουν το απαιτούμενο από τον νόμο, πρόσωπο, σε δρόμους, πλατείες, άλση,
δημόσιες δασικές εκτάσεις και γενικά σε ελεύθερους χώρους που προορίζονται για
κοινή χρήση, είναι οικοδομήσιμα αν έχουν το ελάχιστο εμβαδό, κανονικά ή κατά
παρέκκλιση, που ορίζει ο νόμος.
3: Π.Δ. 4-11-2011/ΦΕΚ Δ’ 289:
3.1: Άρθρο 1, παρ.1. Στο άρθρο 5/1 του π.δ
24-4-1985/φεκ δ’181, προστίθεται εδάφιο ως εξής. Το ελάχιστο μήκος προσώπου του
ΓΗΠΕΔΟΥ ορίζεται
κλπ. Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται για υφιστάμενα οικόπεδα προ της ισχύος του
Π.Δ. της 4-11-2011. Από την προχειρότητα
που διακρίνει το διάταγμα αυτό συνάγεται ότι αποκλειστικός σκοπός του ήταν το
άρθρο 4, σύμφωνα με το οποίο ‘’Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι
την έναρξη ισχύος του παρόντος και εξακολουθούν να ισχύουν, εκτελούνται όπως εκδόθηκαν’’.
Στην παρ. 2 α δίνεται χρόνος 6 μηνών, αν..αν..αν.. για έκδοση νέων αδειών σε αυτούς που μεταβίβασαν στον Δήμο λωρίδα γης εις κοινή χρήση, και δεν
πρόλαβα να εκδώσουν οικοδομική άδεια.
3.2: Με το διάταγμα αυτό προκύπτουν
σημαντικά προβλήματα ερμηνείας, κυρίως του άρθρου 1, στο οποίο τίθενται νέες
κανονιστικές διατάξεις.
α) Αναφέρεται αόριστα ότι ‘’Το ελάχιστο μήκος προσώπου του γηπέδου ορίζεται κλπ..’’. Όμως
η έννοια του προσώπου στην πολεοδομική νομοθεσία είναι σχετική. ΠΡΟΣΩΠΟ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΙ; Άρα η έννοια του όρου είναι απροσδιόριστη
και μη σύννομη.
β)
Αναφέρεται σε ΓΗΠΕΔΑ …εντός ορίων
οικισμού χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, και υπονοεί ΟΙΚΟΠΕΔΟ.
Ο ΓΟΚ στο άρθρο 2/12 ορίζει ότι ‘’γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης
που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο,, κλπ’’. Στο άρθρο 2/13 ορίζει ότι ‘’οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο που
βρίσκεται ……..ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο’’. Η διάκριση
μεταξύ γηπέδου και οικοπέδου είναι σαφής και ρητή και οι όροι δεν επιδέχονται αλληλοεπικάλυψη, ούτε κατά αναλογία εφαρμογή. Άρα η σχετική διάταξη είναι νομικά
ανίσχυρη.
γ) Σε κάθε περίπτωση με το διάταγμα
αυτό δεν επιφέρονται εννοιολογικές μεταβολές.
4: Π.Δ. 24-4-1985/ΦΕΚ Δ’ 181, ΟΠΩΣ ΙΣΧΥΕ ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ 4-11-2011. ( κατά
αναλογία εφαρμογή)
4.1:Στο άρθρο 6 παρ 1, ορίζεται
ότι, ‘’ Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο, πρέπει να έχει ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΧΩΡΟ………. πλάτους
τουλάχιστον 4 μέτρα και να εφάπτεται, καθ’ όλο το μήκος, της μιας πλευράς των
ορίων του οικοπέδου’’. Η διάταξη αυτή ισχύει και προφανές είναι ότι, απουσιάζει
όρος, για την σύνδεση του κοινόχρηστου χώρου με το δίκτυο κυκλοφορίας του
οικισμού. Υπόθεση περί, κατά κανόνα σύνδεση του κοινόχρηστου χώρου με το δίκτυο
κυκλοφορίας, είναι άτοπη, επειδή υπάρχουν εξαιρέσεις του κανόνα και επειδή η
πολεοδομική νομοθεσία ρητά αναγνωρίζει και ρυθμίζει τις περιπτώσει κοινόχρηστων
χώρων που περιβάλλονται από οικοδομικό τετράγωνο και που επικοινωνούν με άλλους
κοινόχρηστους χώρους με ΔΙΟΔΟΥΣ
(ΣΤΟΕΣ), και όχι με δίκτυο κυκλοφορίας.
4.2: Στη παράγραφο 6 α του ιδίου άρθρου αναφέρεται.
…. ‘’ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση ( με την 1828/ 2008 απόφαση του ΣτΕ,
δεν ισχύει) πρέπει να συνδέει τα οικόπεδα!!! με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση,
δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού’’.
Παρερμηνεία αυτής της διάταξης, οδήγησε,
όχι αδίκως, στην ταύτιση του κοινόχρηστου χώρου με το οδικό δίκτυο, τουλάχιστο στις
περιπτώσεις παραχώρησης λωρίδας γης σε κοινή χρήση. Το πλάτος των 4 μέτρων της παραχωρούμενης
λωρίδας και η επαφή της καθ ‘ όλο το μήκος της μιας πλευράς του οικοπέδου ,
είναι τα αίτια της παρερμηνείας.
4.3:Θα μπορούσαν να παρατηρηθούν,
βάσιμα τα εξής.
α) η φράση ΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ, παραπέμπει
στην άποψη επιβολής ποινής στα τυφλά οικόπεδα, τα οποία προκειμένου να
καταστούν οικοδομήσιμα θα πρέπει να παραχωρήσου γη, ικανή να συμβάλει στην διαμόρφωση
του οδικού δικτύου του οικισμού, χωρίς οικονομικό κόστος για το κράτος
β) Η άλλη άποψη στην οποία εμείς συγκλίνουμε,
είναι ότι ‘’ ο εκχωρούμενος σε κοινή
χρήση χώρος, ή ο κοινόχρηστος χώρος, πρέπει να συνδέεται με νόμιμο τρόπο με το
οδικό δίκτυο, άμεσα ή έμμεσα, μέσον άλλου κοινόχρηστου χώρου. ΠΡΟΣΟΧΗ, Ο ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΣ ΧΩΡΟΣ ΠΡΕΠΕΙ
ΝΑ ΣΥΝΔΕΕΤΑΙ, ΚΑΙ ΟΧΙ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ.
Το οικόπεδο άπτεται του ιδιωτικού συμφέροντος, ο κοινόχρηστος χώρος, άπτεται
του δημοσίου συμφέροντος που αποτελεί τον στόχο όλων των νομοθετικών ρυθμίσεων
και του ακυρωτικού δικαστηρίου.
5: Ν.998/1979 περί προστασίας δασών και δασικών εκτάσεων.
5.1: Άρθρο 3, παρ. 4: Εις τας διατάξεις του παρόντος
νόμου υπάγονται και αι εντός των πόλεων και των οικιστικών περιοχών
ευρισκόμεναι εκτάσεις, αι οποίαι καλύπτονται υπό δασικής βλαστήσεως, φυσικώς ή τεχνικώς
δημιουργουμένης (πάρκα και άλση) κλπ.. Τα πάρκα
και τα άλση εξομοιώνονται με τα δάση και τις δασικές εκτάσεις.
ΓΕΝΙΚΑ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
1: Η έννοια και το περιεχόμενο του
όρου ‘’κοινόχρηστος χώρος’’, είναι σημαντικά
ευρύτερη της έννοιας του όρου ‘’δρόμος’’, ο οποίος ως ελεύθερος χώρος εις κοινή
χρήση, περιλαμβάνεται στην έννοια του ‘’κοινόχρηστου χώρου’’.
2 : Η ταύτιση του όρου ‘’δρόμος’’ με τον όρο ‘’κοινόχρηστος χώρος’’ και η
άποψη ότι ένα οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο, πρέπει να έχει ( το ελάχιστο
προβλεπόμενο μήκος , κανονικά ή κατά παρέκκλιση), πρόσωπο με δρόμο (οδικό δίκτυο), είναι
εσφαλμένη. Βρίσκεται έξω από το γράμμα
και το πνεύμα της πολεοδομικής νομοθεσίας, και συγχέει το ιδιωτικό με το
δημόσιο συμφέρον, που είναι το αντικείμενο ρύθμισης της πολεοδομικής νομοθεσίας,
και της προστασίας του ΣτΕ.
3: Κατόπιν αυτών, σύμφωνα με το
γράμμα και το πνεύμα της πολεοδομικής νομοθεσίας, σε οικισμούς κάτω των 2000
κατοίκων, τα ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΕΙΝΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΑ αν πληρούν τους ακόλουθους
όρους.
3.1: Έχουν το ελάχιστον εμβαδόν,
κανονικά ή κατά παρέκκλιση, που προβλέπεται από τον νόμο.
3.2: Έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο
χώρο 10-15μ, για οικόπεδα που τεμαχίζονται μετά την δημοσίευση του π.δ. της 4-11-2011/
φεκ δ’
289, ή 12μ για οικόπεδα που τεμαχίστηκαν πριν από την ισχύ του προηγουμένου
διατάγματος. ( π.δ. 24-4-1985/φεκ δ’ 181)
3.3: Κοινόχρηστοι χώροι είναι, οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση (
δάση και δασικές εκτάσεις) και γενικά οι
προοριζόμενοι για κοινή χρήση, ελεύθεροι χώροι.
3.4: οι κοινόχρηστοι χώροι ( ΟΧΙ ΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ) πρέπει να έχουν άμεση ή
έμμεση ελεύθερη πρόσβαση σε άλλον κοινόχρηστο χώρο, και δρόμο.
Αυτή είναι η άποψη μας και σκοπός της είναι να προβληματίσει τους αρμόδιους
δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς, που είναι επιφορτισμένοι με την εφαρμογή της πολεοδομικής
νομοθεσίας. Οι ενδιαφερόμενοι, ή οι αρμόδιοι, με βάσει το άρθρο αυτό, μπορούν
να προκαλέσουν νομική γνωμοδότηση αρμόδιου κρατικού οργάνου.
